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算笔账,学区老破值小值得买吗?
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更新时间:2019-04-01 17:46
去年年底,新广州人关晴升级为二孩妈。如今有儿有女,成为别人心目中的幸福妈妈。不过,她也有烦心事——孩子的入学问题。

选择较新的二手高层学区房对“打工族”二孩妈来说压力不小

主人公:关晴

年龄:30岁出头

去年年底,新广州人关晴升级为二孩妈。如今有儿有女,成为别人心目中的幸福妈妈。不过,她也有烦心事——孩子的入学问题。

明年,儿子就要上小学了,当年刚结婚时由于两人还没有入户广州,她和老公在番禺租了套两房单位,环境还不错,就是配套学校不怎么样。如今,一家人已入户广州,具备买房资格。考虑再三,关晴打算结束租房生活,在老城区买套学区房,初步范围就圈定在自己上班的中山一路附近。她算了一下,自己最大限度可以筹得160万元,大概能买总价300万元以下的房子。

广铁一小的学区房是她的首选,因为听同事说,广铁一小升广铁一中的比例较大,而两所学校距离又比较近,价格相对实惠。

“这个片区稍微新一点的二手房单价基本都要7万元以上,我们一家四口,至少也得买套两房单位。”如果选择二三十年楼龄的框架结构房子,单价也要六万元左右,就算是50多平方米的两房单位,总价也要300多万元,离她的预算还差一点点。

于是,关晴只能选三四十年楼龄的“老破小”,“这些房子价格虽然稍低,但实用率高,30多平方米就有一房,40多平方米有两房,200多万元就能买到。”

她认为,对于日常负担较大的二孩来说,“老破小”确实是个入读好学校的高性价比之选。“按照市面报价,一个小孩的择校费至少要十多万元,还不算各种人情费,也就是说,两个孩子加起来要三四十万元。未来择校条件会不断收紧,孩子能否择校成功还是个问题。”她分析,未来学区房的涨幅可能不如以前大,但在全面二孩年代,大家对学区房的需求肯定不小,投资保值估计没有问题。

在算清楚账之后,关晴选择果断入市!

二孩妈妈账单目标物业东园新村某住宅结构混合结构楼龄近40年面积49.5平方米间隔两房总价265万元,加上税费、中介费等,总支出约280万元

因为房子较旧,只能申请20年左右商业贷款,目前主流利率是基准利率上浮10%,贷款132.5万元月供9000元左右。如果不买学区房,要租一套差不多的房子,月租金约4000元。也就是说,买房月供比租房多大约5000元,一年下来,租房可以节省6万元。不过,租房想读名校要交择校费,之前有人花大约15万元搞掂,到关晴小女儿入学时,估计择校已非常困难,即便可以择校,费用也会水涨船高,两个孩子加起来得40万元左右,这个费用大约是6年多月供与租金的差价。

关晴觉得买套“老破小”还是很划算的,毕竟,前几年投资股票,收益还没赶上物价增幅,“学区房的年平均增幅至少不会比物价增幅更低。多给几十万元,二十年后家里多套房子,孩子也不用冒择校风险,也无需担心房东突然断租全家人要流离失所,非常划算。”

升读初一女娃妈弃买为租

主人公:刘玥

年龄:40岁出头

由于具备特长生资格,刘玥的女儿小升初去年被广铁一中录取。她原居住在越秀西部,离学校较远,因此,近期打算搬到学校附近居住。

是买还是租?刘玥考察了一下市场,两房是他们一家的最低配置,若选混合结构的房子,50平方米左右有两房,月租金大概4000元左右,楼层不同,售价是260万-300万元;而60平方米左右的两房单位,月租金约4500元左右,售价是350万-400万元;若选新一点的高层商品房,80多平方米两房单位月租金是5000元左右,售价600多万元。

若按照五成20年按揭、上浮10%利率计算,刘玥首付要170万元,加税费、首付支出,大约190万元,月供1.16万元;若在学校附近租一套差不多的三房单位,月租金约5000元。也就是说,两者相差6600元,年支出相距7.92万元;三年下来一共相差23.76万元。

初中毕业后,刘玥预计孩子高中会住校,这就没必要再住学校附近,如果卖掉房子,“我买的时候,税费、中介费约20万元,这一买一卖之间,房子至少要加20万元才能收支平衡,再算上租金、月供之间三年的23.76万元差价,我不认为在短短三年间,这套房子的售价可以上涨44万元。从近几年的市场行情看,要实现这个目标,其年增幅必须在4%以上。但实际的情形是,去年该片区的‘老破小’几乎是平盘,部分单位的售价甚至还下调了。”

所以,在刘玥看来,为了孩子读三年初中而买房并不划算。所以,她最后还是选择了租房。

初一女生妈妈账单目标物业共和二路某物业结构混合结构楼龄近40年面积66平方米间隔三房一厅总价340万元,加上税费、中介费等,总支出约360万元

资深投资者收手离场

主人公:何江

年龄:约40岁

何江的正职是室内设计师,不过,前几年他买卖二手房挣的钱比设计费还多。因为挣的是技术含量较高的“辛苦钱”。

何江与不少中介公司地产经纪人都有联络,遇到比较合适的盘源就会买下,然后找准时机转手出售。以前,“老破小”是他的至爱,因为这些房子外观陈旧,很多买家都是“颜值控”,看到就会掉头就走。他自己是做室内设计装修的,知道如何花小钱迅速给房子“美颜”,费用也比一般人低很多,花十万元以下就可以让房子看起来光鲜亮丽。

当然,如今住宅限购,入手两年内难以出手,所以,他往往给房价一成左右作为首付,然后约定三个月左右过户。这些房子的业主大多是没精力管理的老人,只要能快出手就好,因此一般都会答应他这个要求。

而何江给装修房子只需不到一个月时间,剩下的两个月要顺利找到下家难度也不大。就这样,在过去的几年他屡战屡胜,一套“老破小”通常有二三十万元的收益。

半专业投资者账单目标物业共和三路某物业结构混合结构楼龄近40年面积66平方米间隔三房一厅总价355万元

何江的实际支出是:装修成本约20万元,首付约15万元,如果成功转手,无税费支出,中介费约10万元

若能在三个月内找到下家,15万元的首付可全部转嫁给下家,其实际成本只是装修所需的20万元加10万元中介费,合计30万元左右。因此,他找的买家得承担这部分费用才能收支平衡。不过,在楼市平盘期,要找到肯接受这样价格的买家并不容易,所以,近期何江选择了收手离场。

(来源:金羊网)